A Seazone é uma empresa de tecnologia de Santa Catarina. Ela nasceu em 2018, em Florianópolis. Ela cria e cuida dos prédios pequenos da linha Spot. Hoje ela toma conta de mais de 2 mil imóveis, em mais de 50 cidades, e administra cerca de R$ 500 milhões em bens.
Resposta rápida
A Seazone é uma empresa que constrói e vende imóveis e também cuida do aluguel deles. Ela fica em Florianópolis e começou em 2018. Ela faz apartamentos pequenos para aluguel por curtas temporadas, todos com o nome da linha Spot. Ela pensa o prédio, junta um grupo de investidores numa empresa criada só para aquele prédio e, depois que o prédio fica pronto, ela cuida do aluguel. Spot não é o nome de uma construtora. Spot é a linha de produtos da Seazone, como o Campeche Spot e o Ilha do Campeche Spot II. Aqui você vai entender quem é a empresa, como o modelo funciona, quanto rende, quais são os custos, os riscos e o passo a passo para comprar.
Quem É a Seazone
A Seazone é uma empresa nova de tecnologia para imóveis. A sede fica em Florianópolis. Ela começou em 2018. Ela faz mais do que vender imóveis. Ela junta três coisas em um só caminho: constrói o prédio, organiza o dinheiro dos investidores e cuida do aluguel por curtas temporadas. Por isso a marca Spot aparece tanto no mercado de aluguel por curtas temporadas de Santa Catarina.
Origem e fundadores
A empresa foi criada por dois sócios. Um é o Fernando Pereira, que é engenheiro e o chefe da empresa. O outro é o Gustavo Kremer. Eles viram um problema. Em Jurerê chegavam muitos turistas e o aluguel por temporada dava bastante movimento. Mas faltava gente profissional para cuidar disso direito. Então eles resolveram usar tecnologia e dados para fazer tudo crescer. Assim eles deixam a experiência do hóspede sempre igual e dão mais segurança de ganho para o dono do imóvel.
A Seazone não é como uma construtora comum, que entrega o prédio e some. Ela faz três coisas que andam juntas. Primeiro, ela pensa o prédio. Depois, ela organiza o dinheiro dos investidores numa empresa criada só para aquele prédio. Por fim, ela cuida do aluguel por temporada depois que o prédio fica pronto. Isso faz com que quem constrói queira a mesma coisa que quem investe. Por quê? Porque a empresa que cuida do aluguel só ganha bem se as diárias renderem bem de verdade.
A Seazone em números
A Seazone em números
| Indicador | Dado |
|---|---|
| 2018 | Ano em que começou, em Florianópolis |
| +2.000 | Imóveis que ela cuida |
| +50 cidades | Onde ela está, no Brasil |
| ~R$ 500 milhões | Valor dos bens que ela administra |
Esses números são importantes para você que quer comprar na planta. Por quê? Porque a mesma empresa que vende o apartamento é a que vai cuidar do aluguel depois. A Seazone saiu de cerca de 30 imóveis em 2018 para mais de 2 mil imóveis hoje. Isso mostra que ela sabe trabalhar e sabe anunciar os imóveis nos sites de reserva. Esses dois pontos ajudam a manter o apartamento cheio o ano todo.
Como Funciona o Modelo da Seazone
Cada prédio Spot vira uma empresa criada só para aquele prédio. É uma empresa que tem um único objetivo e que acaba quando o objetivo é cumprido. Quem compra um apartamento entra nessa empresa. Assim você divide os direitos, as obrigações e os riscos do projeto com os outros donos.
O que é essa empresa criada só para o prédio
Essa empresa separa o dinheiro e as contas de um único prédio dos outros. Isso deixa tudo mais claro e protege você contra problemas de outros projetos da empresa que constrói e vende imóveis. No modelo Spot você não compra de uma empresa que coloca todo o lucro no preço final. Você entra no modelo de preço de custo. Isso quer dizer que você paga o custo real da obra, sem o lucro embutido no preço de tabela. Você paga a sua parte do que o prédio custa de verdade para ficar pronto.
Preço de custo contra preço de tabela
No preço de tabela normal, o valor que você vê no anúncio já tem o lucro da empresa dentro dele. No preço de custo, o seu ganho pode vir de dois lugares. Um é a valorização do imóvel enquanto a obra anda. O outro é o dinheiro do aluguel depois que o prédio fica pronto. Em troca, você precisa entender os prazos. Você vai pagando conforme a obra anda, e as parcelas têm um índice que reajusta as parcelas (o INCC) durante a construção. Por isso, ler a lista do que vem no apartamento e o contrato da empresa antes de assinar não é só uma boa ideia. É uma coisa que você tem que fazer.
Como Funciona o Investimento em Aluguel por Temporada
Depois que o prédio fica pronto, o apartamento entra no aluguel por curtas temporadas. Quem cuida disso é a própria Seazone. Ela usa tecnologia para administrar e anuncia o imóvel nos sites de reserva. Assim ela tenta manter o apartamento cheio o ano todo.
Como a operação funciona, passo a passo
- Você entrega o apartamento para a Seazone cuidar.
- A empresa anuncia o imóvel, escolhe o preço da diária e cuida da limpeza, da entrada do hóspede e do atendimento.
- O dinheiro das diárias é contado e enviado para você, depois de tirar a taxa de administração.
- Quanto você ganha muda conforme a diferença entre verão e inverno, o lugar do imóvel e o padrão do apartamento.
A diferença entre verão e inverno em Florianópolis
Em Florianópolis, a diferença entre verão e inverno é muito grande. No verão chega quase todo o dinheiro nos bairros de praia, como Campeche, Ingleses e Jurerê. Nessa época, a diária pode ficar várias vezes mais cara do que no inverno. Já no inverno o apartamento fica mais vazio. Um bom projeto sabe equilibrar isso. Ele usa a diária alta do verão e cria jeitos de encher os meses fracos. Por exemplo, com preços mais baixos para quem fica muitos dias, com hóspedes a trabalho e com parcerias em eventos.
Os Tipos de Empreendimento Spot
A linha Spot tem um jeito fácil de reconhecer. São apartamentos pequenos, em geral de 15 m² a 39 m². Eles já vêm com móveis e com tudo pronto para render dinheiro desde o primeiro dia.
Padrão dos empreendimentos Spot
| Característica | Como costuma aparecer |
|---|---|
| Tipo | Apartamentos pequenos, de 1 quarto |
| Tamanho | Mais ou menos de 15 m² a 39 m² |
| Móveis | Já vêm com móveis e tudo pronto |
| Lazer | Terraço no topo com piscina, mercadinho, recepção |
| Para que serve | Aluguel por temporada cuidado pela Seazone |
Exemplos reais de empreendimentos Spot
Alguns exemplos reais são o Campeche Spot, o Ilha do Campeche Spot II e o Novo Campeche Spot. Cada um tem a sua empresa criada só para o prédio e a sua ideia de lugar. Veja cada Spot como um imóvel separado. Compare o bairro, o tamanho, o lazer e quanto a diária pode render. Dois prédios da mesma marca, em bairros diferentes, podem render coisas bem diferentes no aluguel.
Como o Preço e Quanto Rende São Calculados
O preço vem do custo do prédio dividido entre os donos. Pesam o custo do terreno, o custo da obra (que tem um índice que reajusta as parcelas, o INCC) e o tamanho do apartamento.
Como medir quanto o imóvel rende
Para saber quanto o apartamento rende, você junta duas coisas. Uma é o preço médio da diária. A outra é quanto o apartamento fica cheio. Quem trabalha com hotéis chama isso de RevPAR, que quer dizer o dinheiro que cada apartamento traz. É esse número, e não a diária mais cara do verão, que mostra quanto o imóvel rende de verdade.
Um exemplo de conta
A conta honesta faz assim. Você pensa numa diária para cada época do ano. Depois você pensa em quanto o apartamento fica cheio em cada mês, de um jeito realista. Assim você chega ao dinheiro de um ano inteiro. Aí você tira a taxa de administração, o condomínio, os meses vazios e os impostos. O que sobra é o dinheiro que você ganha de verdade. Um apartamento que rende muito só em três meses de verão precisa que esses três meses paguem o ano todo. Isso muda bastante a conta.
O erro mais comum
O erro mais comum é fazer a conta dos doze meses usando a diária do verão. Essa conta deixa você animado demais e te leva a escolhas erradas. Quem investe com a cabeça no lugar usa uma conta mais cuidadosa e trata o verão como um bônus, não como a base.
O que você deve acompanhar
Olhe o quanto o apartamento rende em um ano, já com tudo descontado, comparado com o quanto você pagou. É esse número, e não a diária do anúncio, que deixa você comparar um Spot com outros tipos de investimento.
Custos Reais Além do Preço do Apartamento
Custos para comprar e para usar
| Custo | Quanto costuma ser |
|---|---|
| ITBI | Mais ou menos de 2% a 3% do valor do imóvel |
| Registro e cartório | Em geral de 1% a 1,5% do valor |
| Móveis e enxoval | Quando não vêm no pacote |
| Taxa de administração | Parte do dinheiro das diárias |
| Condomínio | Mais caro que o normal, por causa das áreas de lazer |
| Imposto de renda | Imposto sobre o dinheiro do aluguel |
O quanto sobra para você só aparece depois de tirar tudo isso. E é esse valor que sobra que paga o seu investimento. Se você olhar só o preço do apartamento, e esquecer os custos para comprar e os custos do dia a dia, a conta fica errada. Esse erro costuma ser o motivo da decepção de quem compra sem planejar.
Riscos e Cuidados Antes de Investir
O risco mais fácil de ver é a diferença entre verão e inverno, que junta quase todo o dinheiro no verão. Some a isso o risco do apartamento ficar mais vazio do que você esperava, a chegada de novos apartamentos pequenos no mesmo bairro e o fato de você depender da Seazone para manter o imóvel cheio.
Cuidados com os papéis
No lado dos papéis, confira as regras do condomínio, porque elas podem proibir o aluguel por temporada. Confira também a regra da prefeitura sobre aluguel por curtas temporadas, que ainda está mudando nas cidades de turismo. Veja também o registro do prédio no cartório e se a empresa do prédio é séria. Esses papéis são o que separa um investimento seguro de um risco que você não precisava correr.
Por Que Florianópolis é Boa para o Aluguel por Temporada
Florianópolis tem várias coisas boas juntas. Ela já tem muitos turistas. Ela recebe gente o ano todo por causa de eventos e de negócios. E o mercado de imóveis ainda está crescendo em bairros como Campeche e Ingleses. Tudo isso explica por que a cidade virou um lugar forte para apartamentos pequenos para temporada. E explica por que uma empresa como a Seazone, que só faz isso, achou aqui um bom lugar para crescer.
Para você que investe, a ideia é simples. A cidade tem muitos tipos de público. Tem o turista do verão, tem quem trabalha viajando pela internet, tem gente a trabalho e tem os eventos. Quanto mais tipos de público um bairro tem, menos o inverno deixa o apartamento vazio.
Spot Contra Imóvel Comum para Ganhar Renda
Comparando dois jeitos de ganhar renda
| Critério | Apartamento pequeno Spot (temporada) | Apartamento comum (aluguel fixo) |
|---|---|---|
| Renda | Muda muito, com pico no verão | Fixa e mais fácil de prever |
| Quem cuida | A Seazone cuida de tudo | Você ou uma imobiliária |
| Quanto pode ganhar | Mais no verão | Médio e sempre igual |
| Trabalho do dono | Pouco, outra empresa faz tudo | Médio, com burocracia o tempo todo |
Não existe um modelo melhor para todo mundo. O Spot costuma render mais para quem aceita que a renda muda e quer que outra empresa cuide de tudo. Já o aluguel comum dá uma renda mais certa e sempre igual. A escolha depende de quanto risco você aceita e do que você quer.
Passo a Passo para Comprar um Apartamento Spot
- Decida o seu objetivo: renda de temporada, valorização ou os dois.
- Compare os Spot por bairro, tamanho e lazer.
- Peça a conta de quanto rende e refaça você mesmo, com o apartamento menos cheio.
- Leia o contrato da empresa do prédio, a lista do que vem no apartamento e o registro.
- Veja as regras do condomínio e a regra da prefeitura sobre temporada.
- Some todos os custos para comprar e para usar ao preço do apartamento.
- Fale com um corretor com registro no CRECI para combinar as condições.
Palavras do Investidor Spot
- Empresa do prédio: empresa criada só para aquele prédio.
- Aluguel por curtas temporadas: aluguel por temporada, com poucos dias e diárias.
- RevPAR: o dinheiro que cada apartamento traz, usado também em hotéis.
- INCC: índice que reajusta as parcelas durante a obra.
- Preço de custo: você paga o custo real da obra, sem o lucro embutido no preço de tabela.
Perguntas Frequentes
A Seazone é uma construtora?
A Seazone é uma empresa que constrói e vende imóveis e que também cuida do aluguel deles. Ela não é uma construtora comum. Ela pensa o prédio, organiza o dinheiro dos investidores numa empresa criada só para aquele prédio e cuida do aluguel por temporada depois que o prédio fica pronto.
Spot é o nome da construtora?
Não. Spot é a linha de prédios da Seazone. São apartamentos pequenos para temporada, como o Campeche Spot e o Ilha do Campeche Spot II.
Como funciona o investimento em um Spot?
Você entra numa empresa criada só para aquele prédio e paga pelo preço de custo. Você vai pagando conforme a obra anda, com um índice que reajusta as parcelas (o INCC). Depois que o prédio fica pronto, você coloca o apartamento no aluguel de temporada cuidado pela Seazone.
Quanto rende um apartamento de temporada?
Depende do preço médio da diária, de quanto o apartamento fica cheio e dos custos. Não existe um número só. Qualquer conta séria usa o apartamento cheio de um jeito espalhado pelos doze meses.
Quais custos existem além do preço?
Os principais são o ITBI, o registro em cartório, os móveis quando não vêm no pacote, o condomínio, a taxa de administração e o imposto de renda sobre o aluguel.
Posso morar em um apartamento Spot?
Dá para morar, mas não é para isso que ele serve. Os apartamentos são bem pequenos e feitos para render dinheiro. Por isso não são tão confortáveis para morar todo dia.
O condomínio pode proibir o aluguel por temporada?
Pode, depende das regras do condomínio e da regra da prefeitura. Por isso você precisa conferir esses pontos antes de comprar.
Vale a pena investir em apartamento pequeno em Florianópolis?
Vale para quem quer renda de temporada em bairros de turismo e aceita que a renda muda entre verão e inverno. Olhe sempre quanto sobra para você, não só o valor total das diárias.
Seazone, uma Referência no Aluguel por Temporada de Santa Catarina
A história da Seazone é forte. Ela saiu de 30 imóveis em 2018 para mais de 2 mil imóveis hoje, em mais de 50 cidades, cuidando de cerca de R$ 500 milhões em bens. Isso coloca a empresa entre as maiores no aluguel por temporada de Santa Catarina. Para você que entende o modelo, faz a conta com cuidado e olha os papéis direito, os prédios da linha Spot são uma boa porta de entrada no aluguel por curtas temporadas em Florianópolis.