O Centro tem o maior número de tipos de apartamento de toda Florianópolis. Você acha desde o apartamento pequeno em cima das lojas até a cobertura com vista para a baía. E ainda tem os prédios antigos, com apartamentos bem grandes, que ninguém mais constrói hoje.
Resposta rápida
Procurar apartamento no Centro é como passear por várias épocas dentro do mesmo bairro. Você vai ver o apartamento pequeno novo, com fechadura que abre pela digital. Vai ver a kitnet em cima de uma loja na Felipe Schmidt. E vai ver o apartamento dos anos 1980, com três quartos e quarto de empregada. Este guia mostra cada tipo de imóvel que está à venda na região, do menor para o maior. Ele explica para quem cada um serve. E aponta os detalhes do anúncio, como a vaga e o andar, que dizem se o negócio é bom ou não.
Um Bairro, Várias Gerações de Apartamento
Por que o Centro tem tanta variedade
O Centro não foi construído de uma vez só. E é isso que explica tanta variedade. Ele é a parte mais antiga e cheia da cidade. Por isso, foi ganhando prédios de épocas bem diferentes, que hoje ficam um do lado do outro. Em poucas quadras você acha o prédio dos anos 1970 e 1980, o prédio mais simples dos anos 2000 e o lançamento de apartamentos pequenos da safra mais nova. Cada um nasceu para um tempo e para um tipo de morador. Por isso, eles têm plantas, padrões e custos bem diferentes entre si.
Para quem compra, isso muda o jeito de procurar. Em vez de perguntar só "quanto custa um apartamento no Centro", a pergunta certa é "qual tipo de apartamento do Centro combina comigo". Com o mesmo dinheiro, você pode comprar um apartamento pequeno e novinho ou um apartamento antigo, grande e que precisa de reforma. São dois jeitos de morar bem diferentes, no mesmo bairro.
Indicadores em números
| Indicador | Referência |
|---|---|
| Studio | O tipo que mais aparece à venda |
| Anos 70-80 | De onde vêm as plantas grandes e raras hoje |
| Cobertura | O topo da oferta, com vista para a baía |
| A vaga | O detalhe que mais mexe no preço |
A escada que vamos subir
Para organizar essa mistura toda, vale subir a oferta degrau por degrau, do imóvel menor para o maior. Nos próximos blocos, você vai ver quatro tipos que resumem o que existe à venda no Centro. Primeiro, a kitnet e o studio, que são a porta de entrada e os preferidos de quem investe. Depois, o apartamento de dois quartos, o meio do caminho para quem vai morar. Em seguida, o apartamento antigo e grande, com plantas que os prédios novos não repetem. E, por fim, a cobertura, o topo da região. Cada degrau tem o seu público, os seus cuidados e os seus pontos fortes.
O detalhe que decide tudo: a vaga
Antes de olhar cada tipo de perto, guarde uma regra de ouro do Centro: a vaga de garagem é o que mais separa o preço de imóveis parecidos. Nos anúncios da região, você vê três situações bem diferentes. Tem a vaga escriturada, que é sua de verdade, é patrimônio e ganha valorização. Tem a vaga rotativa ou sorteada, que você usa mas não é dona. E tem o imóvel sem nenhuma vaga, comum nos prédios antigos. Dois apartamentos iguais podem ter preços bem diferentes só por causa disso. E numa região onde estacionar é caro, a vaga pesa tanto quanto um cômodo a mais.
Studio e Dois Quartos: O Centro Que Mais Se Vende
Os dois primeiros degraus da oferta juntam a maior parte das vendas do Centro. São os imóveis mais procurados. Mas também são os que mais mudam de qualidade de um anúncio para outro. Por isso, olhe com calma.
A kitnet e o studio: a porta de entrada
O tipo que mais aparece à venda no Centro é o apartamento pequeno, que vem nos anúncios como kitnet, kit ou studio. A oferta é enorme. A qualquer hora, você acha mais de cem unidades à venda. Mas, dentro desse grupo, existem mundos bem diferentes. De um lado, está a kitnet antiga em cima do comércio, em prédios como o Edifício Dallas, na Rua Tenente Silveira. Muitas vezes ela tem uma parede separando o quarto da cozinha, está reformada e já pronta para alugar. De outro lado, está o studio de lançamento, como os prédios eStúdio WOK e Cidade Milano, com sacada, piso de porcelanato, fechadura que abre pela digital e área de lazer de prédio novo.
O público desses imóveis é fácil de entender. São investidores que querem o aluguel. E são pessoas que buscam praticidade na cidade com um preço de entrada baixo. A kitnet antiga rende bem porque custa pouco para comprar. Já o studio novo custa mais caro, mas entrega conforto e é fácil de vender e alugar, como todo imóvel moderno. Escolher entre os dois depende de quanto você quer gastar e de quanto você liga para o acabamento atual.
O que olhar num apartamento pequeno
Nos apartamentos pequenos, os detalhes do anúncio fazem toda a diferença. Afinal, cada metro conta. Veja alguns pontos antes de visitar:
- Tipo de vaga: o anúncio diz "vaga escriturada", "rotativa" ou não fala nada? Isso muda o preço e o uso de verdade.
- Mobiliado ou não: muitos studios do Centro já vêm com móveis. Isso facilita o aluguel, mas entra no preço.
- Lado do sol e andar: em imóvel pequeno, o sol da manhã e o andar alto pesam muito no conforto e na hora de revender.
- Estrutura do prédio: portaria 24 horas, elevador e salão de festas dão valorização, mas deixam o condomínio mais caro.
- Idade do prédio: diz se você vai ter custo de reforma pela frente ou se já está pronto para usar.
O dois quartos: o meio do caminho de quem mora
Subindo um degrau, o apartamento de dois quartos é o tipo preferido de quem vai morar de verdade, e não só investir. Ele junta espaço e preço de um jeito equilibrado. Cabe um casal, alguém que trabalha em casa e quer um escritório separado, ou uma família pequena. No Centro, esse tipo aparece em prédios de várias épocas, do prédio mais simples dos anos 2000 ao lançamento mais novo. As plantas vão da bem pequena e bem aproveitada até a mais larga e antiga.
Apartamento pequeno x dois quartos no Centro
| Aspecto | Kitnet / Studio | Dois Dormitórios |
|---|---|---|
| Público | Investidor, solteiro, praticidade | Casal, família pequena, trabalho em casa |
| Entrada | Menos dinheiro | Dinheiro intermediário |
| Foco | Renda do aluguel e fácil de vender | Morar e ter conforto |
| Atenção | Aproveitar cada metro | Estado do prédio e da planta |
A pegadinha do dois quartos
No dois quartos do Centro, o cuidado é não confundir tamanho com qualidade de planta. Um apartamento dos anos 2000 com 55 m² bem dividido pode ser melhor de morar do que um antigo de 70 m² com cômodos mal aproveitados e instalações velhas. Por isso, mais do que o número de metros, olhe como os cômodos estão divididos, o estado das instalações e se vai precisar de reforma. A reforma pode somar um custo grande ao preço da compra.
Investir ou morar muda o que você procura
O mesmo degrau da oferta pede olhares bem diferentes, conforme o seu objetivo. Para investir, o studio pequeno e bem localizado rende mais por cada real gasto. A vaga e os móveis são pontos fortes para alugar. Para morar, o dois quartos com boa planta e prédio bem cuidado entrega mais qualidade de vida. Decidir isso antes de visitar evita perder tempo com imóveis que não servem para o que você quer de verdade.
O Apartamento Antigo e a Cobertura: Espaço Que o Mercado Novo Não Repete
Nos degraus de cima da oferta está o que o Centro tem de mais especial: imóveis grandes, de plantas largas, que os lançamentos de hoje simplesmente não fazem mais. É aqui que quem procura espaço encontra boas chances, desde que saiba bem o que está comprando.
O apartamento antigo e grande
Os prédios das décadas de 1970 e 1980 deixaram no Centro um tipo de imóvel cada vez mais raro: o apartamento de família com plantas grandes. São unidades de três quartos, às vezes mais. Têm salas grandes, cozinhas grandes, área de serviço separada e o famoso quarto de empregada, que era comum num jeito de construir que quase sumiu. Para quem precisa de muito espaço, esses apartamentos entregam um tamanho que um lançamento parecido cobraria bem mais caro, quando existe.
O outro lado é o estado do imóvel. Esses apartamentos costumam pedir modernização: a fiação elétrica e os canos são velhos, o acabamento é antigo, o prédio não tem lazer e, muitas vezes, não tem vaga ou tem uma vaga apertada, feita para os carros de outra época. A conta certa aqui é o preço de compra mais o custo de reforma. Bem avaliado, é um dos melhores negócios em espaço por real do Centro. Mal avaliado, vira uma obra que não acaba nunca.
Para quem o antigo faz sentido
Esse tipo de imóvel atrai um perfil bem certo. Faz sentido para quem quer espaço mais do que acabamento novo. Faz sentido para famílias que precisam de muitos quartos com um custo por metro menor. E faz sentido para quem vê a reforma como chance de deixar o imóvel do jeito que quer. Já quem quer mudar logo, sem obra, e dá valor ao lazer e ao prédio moderno, costuma se frustrar. Essa pessoa se dá melhor num lançamento.
Apartamento antigo grande x lançamento moderno
| Aspecto | Antigo amplo | Lançamento moderno |
|---|---|---|
| Espaço | Plantas grandes, mais quartos | Tamanho enxuto, menor |
| Acabamento | Velho, pede reforma | Atual, pronto para usar |
| Lazer | Quase sempre não tem | Piscina, academia, salão |
| Vaga | Apertada ou não tem | No tamanho certo, às vezes dupla |
| Custo extra | Somar a reforma | O preço já inclui o novo |
A cobertura: o topo do Centro
No degrau mais alto está a cobertura, o imóvel mais nobre da região. O grande ponto forte não é só o espaço a mais do andar de cima. É a vista livre para a baía e para as pontes, que você não consegue em andares baixos de um bairro cheio de prédios altos. As coberturas aparecem tanto em prédios antigos, com terraços grandes, quanto em lançamentos, com terraço gourmet, churrasqueira e, às vezes, piscina só sua. É o tipo de imóvel que junta o melhor do Centro, que é ficar no meio de tudo, com um privilégio que poucos endereços têm.
O que pesa no valor de uma cobertura
Na cobertura, alguns pontos dizem se o preço alto vale a pena. O principal é para que lado está virada e até onde alcança a vista: vista para o mar vale bem mais do que vista para outros prédios. Depois vêm o tamanho do terraço e o que cabe nele, a privacidade de ser o único apartamento do andar e o estado de conservação. Por ser um imóvel raro, a cobertura é mais difícil de revender depressa do que o apartamento pequeno. Então é uma compra mais para morar e aproveitar do que para vender rápido.
O raro vale mais com o tempo
Tanto o apartamento antigo grande quanto a cobertura têm uma coisa em comum: são imóveis que o mercado novo não repete. Plantas grandes no meio da cidade e vistas livres para a baía são poucas. E os prédios novos só sobem mais e mais, o que deixa esses imóveis ainda mais raros. Para quem compra pensando no longo prazo, essa raridade é um bom ativo. Mas, para isso, o estado de conservação e o custo de reforma precisam entrar na conta com sinceridade.
Como Escolher o Tipo Certo, Erros Comuns
Qual tipo combina com você
Depois de subir toda a oferta, do menor ao maior, a decisão fica em juntar três coisas: objetivo, dinheiro e paciência para reforma. Quem quer investir com pouco dinheiro e renda rápida vai para o studio pequeno e bem localizado. Quem vai morar como casal ou família pequena acha equilíbrio no dois quartos de boa planta. Quem precisa de muito espaço e não tem medo de obra acha no antigo grande o melhor metro por real. E quem busca algo exclusivo e com vista, e tem dinheiro para isso, vai para a cobertura.
Nenhuma dessas escolhas é a melhor sempre. Elas são respostas para perguntas diferentes. O erro é começar pelo imóvel e não pela pergunta. Decidir antes o que você quer da vida no Centro, se é renda, praticidade, espaço ou vista, deixa a busca mais curta e evita comprar o tipo errado pelo motivo errado.
Erros comuns de quem compra no Centro
- Ignorar o tipo de vaga: não conferir se é escriturada, rotativa ou se não tem. Esse item muda o preço e o dia a dia.
- Comprar antigo sem fazer a conta da reforma: se encantar com o espaço e esquecer o custo de trocar a fiação, os canos e o acabamento.
- Olhar só o tamanho: confundir muitos metros com boa planta, quando a divisão dos cômodos importa mais.
- Achar pouco o condomínio: prédios com lazer e portaria 24 horas cobram mais, e isso pesa no orçamento do mês.
- Não conferir a vista de verdade: pagar caro por andar alto sem ver se a vista é para o mar ou para o prédio do lado.
Perguntas Frequentes
Que tipos de apartamento existem à venda no Centro?
De tudo: kitnets e studios pequenos, muitos em cima do comércio, apartamentos de dois quartos de várias épocas, imóveis antigos e grandes de três quartos com dependência, e coberturas com vista para a baía. É a oferta mais variada da cidade.
Qual o melhor apartamento do Centro para investir?
O studio ou kitnet pequeno e bem localizado costuma dar o melhor retorno por cada real gasto, com muita procura de aluguel no ano. A vaga e os móveis são pontos fortes que aceleram o aluguel e dão valor ao anúncio.
Vale a pena comprar apartamento antigo no Centro?
Pode valer muito, pelo espaço que entrega com um custo por metro menor, com plantas que os lançamentos não repetem. O cuidado é somar o custo de reforma ao preço, já que costumam ter fiação e canos velhos e pouca ou nenhuma vaga.
Por que apartamentos parecidos têm preços tão diferentes?
O motivo principal é a vaga de garagem: escriturada, rotativa ou nenhuma muda muito o valor. Soma-se a idade do prédio, o andar, a vista, o estado de conservação e a estrutura de lazer, que separam imóveis de tamanho parecido.
Tem cobertura à venda no Centro?
Sim, em prédios antigos com terraços grandes e em lançamentos com terraço gourmet e, às vezes, piscina só sua. O grande ponto forte é a vista livre para a baía e as pontes, rara em andares baixos de um bairro cheio de prédios altos.
O que checar antes de comprar um studio no Centro?
O tipo de vaga, se vem com móveis, o lado do sol e o andar, a estrutura e a idade do prédio, e o valor do condomínio. Em imóvel pequeno, cada um desses detalhes pesa bastante no conforto, no custo do mês e na hora de revender.
Conheça as Gerações Antes de Escolher
O grande ponto forte de comprar apartamento no Centro de Florianópolis é a quantidade de gerações de imóvel juntas em um só bairro. Do studio com fechadura de digital à cobertura com vista para a baía, passando pelo apartamento antigo de plantas que ninguém mais constrói, tem um tipo para cada objetivo, cada bolso e cada estilo de vida. E tudo no mesmo ponto central e cheio de valorização.
A compra esperta começa quando você descobre de qual geração o imóvel é e junta isso com o que você procura. E sempre lendo nos detalhes a vaga, o andar, a vista e o estado de conservação. Quem entende que "apartamento no Centro" não é um produto só, e sim um monte de opções com regras próprias, transforma essa mistura toda em vantagem. Assim, você acha o imóvel certo, pelo motivo certo, no coração de Florianópolis.