Pagar pelo imóvel não faz dele seu. O imóvel só fica no seu nome no fim de uma lista de passos. Esses passos são o ITBI (imposto para passar o imóvel para o seu nome), a escritura (o documento feito no Cartório de Notas que passa o imóvel) e o registro (quando o cartório anota que o imóvel é seu). Se você trocar a ordem ou pular um passo, tudo pode travar no cartório.
Resposta rápida
Passar um imóvel para o seu nome em Florianópolis tem uma ordem de passos. Primeiro você paga o ITBI (imposto para passar o imóvel para o seu nome), que é de 2% sobre o maior valor entre o preço da venda e o valor venal. Depois você faz a escritura (o documento feito no Cartório de Notas que passa o imóvel). Por último vem o registro na matrícula (a matrícula é a certidão que conta a história do imóvel), e é esse passo que de verdade passa o imóvel para você. O Supremo Tribunal Federal disse, no Tema 1.124, que o ITBI nasce no registro, e não no contrato nem na escritura. Sem o ITBI pago, o cartório não termina o registro. Somando o ITBI, a escritura e as taxas do cartório, o custo para passar o imóvel fica, quase sempre, entre 3% e 5% do valor dele. Este guia mostra a ordem dos passos e o que pode travar o seu registro.
Por Que Comprar e Registrar São Coisas Diferentes
O dinheiro muda de mãos, o imóvel ainda não
Tem uma coisa que surpreende muita gente. Você paga pelo imóvel, pega as chaves e, mesmo assim, ainda não é o dono no papel. Pela lei do Brasil, o imóvel só passa para você com o registro na matrícula, no Cartório de Registro (onde o imóvel é anotado no seu nome). Antes disso, mesmo que o dinheiro já tenha mudado de mãos e o contrato esteja assinado, quem vendeu ainda é o dono no papel. Por isso, comprar e registrar são duas coisas diferentes. A compra só fica pronta de verdade quando o último passo, o registro, é feito. Tudo o que vem antes é só preparação para esse passo final.
Esses passos têm uma ordem que você não pode trocar. Cada passo depende do que veio antes. Primeiro, você calcula e paga o ITBI (imposto para passar o imóvel para o seu nome), que é da Prefeitura. Depois, com o ITBI pago, você faz a escritura (o documento feito no Cartório de Notas que passa o imóvel). Se a compra for com financiamento, o contrato do banco já vale como escritura. Por último, você leva esse documento ao Cartório de Registro (onde o imóvel é anotado no seu nome) para fazer o registro na matrícula. Entender essa ordem é muito importante. Pular um passo, trocar a ordem ou deixar uma pendência trava tudo e te impede de virar o dono no papel.
Indicadores em números
| Indicador | Referência |
|---|---|
| 2% | Alíquota do ITBI em Florianópolis |
| 3 atos | ITBI, escritura e registro, nessa ordem |
| 3% a 5% | Custos totais de transferência |
| Registro | O ato que transfere a propriedade |
O que o STF decidiu sobre o ITBI
Tem uma dúvida importante: quando você precisa pagar o ITBI? O Supremo Tribunal Federal (o tribunal mais alto do país) resolveu isso no Tema 1.124. Ele disse que o ITBI nasce na hora do registro da troca de dono, lá no Cartório de Registro (onde o imóvel é anotado no seu nome). Ou seja, não nasce na assinatura do contrato nem na escritura. Na prática, a Prefeitura de Florianópolis pede que você pague o ITBI (ou que combine o parcelamento) antes do ato do cartório, como condição para ele acontecer. Mas, na lei, o imposto nasce mesmo é no registro. Essa diferença ajuda em casos de gente que desiste da compra ou em discussões de cobrança. E mostra como o registro é o centro de tudo.
O registro é o ponto final, não a escritura
Muita gente acha que, com a escritura assinada no Cartório de Notas, a compra já acabou. Mas não acabou. A escritura só deixa o negócio por escrito; o registro é o que passa o imóvel para você. É comum achar imóveis com escritura feita, mas sem registro. Nesses casos, o comprador, no papel, ainda não é o dono, com todos os riscos que isso traz. A regra de ouro é simples: o processo só acaba quando a troca de dono é anotada na matrícula (a certidão que conta a história do imóvel). Enquanto o registro não acontece, trate a compra como não terminada, mesmo que os outros passos pareçam bem adiantados.
O Imposto que Destrava (ou Trava) o Registro
O ITBI é o primeiro passo, e é o que mais causa dúvida e atraso. Entender como ele é calculado, a taxa, os prazos e como parcelar é o que faz com que ele não vire um obstáculo no caminho do registro. Veja como ele funciona na prática.
Como o valor é calculado: sempre o maior
Em Florianópolis, o ITBI é de 2%. Esses 2% caem sobre o maior valor entre o preço da venda e o valor venal de referência da Prefeitura. Vamos a um exemplo: se o contrato é de R$ 900 mil e o valor venal da Prefeitura é R$ 850 mil, a conta usa R$ 900 mil, e o ITBI fica em R$ 18 mil. E cuidado com uma armadilha: você não pode colocar um valor falso e baixo na escritura para pagar menos imposto. A Prefeitura usa o maior valor e pode questionar valores abaixo do normal. Tentar "economizar" assim costuma gerar briga de valores que atrasa ou trava o registro, e ainda pode dar multa.
A taxa menor do SFH
Tem uma redução boa para quem financia. Nas compras com financiamento do banco pelo SFH, a taxa de 0,5% vale só sobre a parte que foi financiada, até um limite que a lei diz. O resto (a parte que você paga à vista) paga os 2% normais. Por exemplo: numa conta de R$ 1 milhão, você usa 0,5% sobre a parte financiada que tem direito, e 2% sobre o que sobra, e isso baixa o total. É uma ajuda de verdade, mas pede uma conta certa, separando as partes na guia. Por isso vale calcular o ITBI com calma, de preferência com a ajuda de um profissional, e não no apressado.
O ITBI em Florianópolis na prática
| Aspecto | Como funciona |
|---|---|
| Alíquota padrão | 2% sobre o maior valor (transação ou venal) |
| SFH financiado | 0,5% sobre a parcela financiada elegível |
| Quem paga | O comprador, em regra |
| Parcelamento | Em até 12 vezes, conforme a lei municipal |
| Momento | Antes do ato no cartório, para liberar o registro |
Quem paga, quando paga e como parcelar
Em regra, o ITBI é uma conta do comprador, e não de quem vende. Sobre o prazo: depois que a guia é emitida, costuma ter um tempo para pagar (em geral perto de 30 dias, sempre confira com a Prefeitura). Se você não paga no prazo, vem multa e juros. Uma ajuda boa: a Prefeitura de Florianópolis deixa parcelar o ITBI em até 12 vezes, com base na lei da cidade. Isso ajuda a dividir um custo que, em imóvel de valor alto, é grande. Quando você combina o parcelamento, o registro também pode andar, sem precisar pagar tudo à vista de uma vez.
Estar em dia com o imposto libera o cartório
Aqui está a ligação entre o imposto e os passos: a troca de dono só é registrada no Cartório de Registro depois que você está em dia com a Prefeitura. Sem o comprovante de pagamento (ou de parcelamento) do ITBI, o tabelião não faz a escritura e o registrador não termina o registro. Por isso, o ITBI não é só um custo. Ele é uma condição para o processo andar. Guardar o comprovante é muito importante, pois sem ele o cartório pode dizer não. Em Santa Catarina, depois que a Prefeitura e os cartórios passaram a conversar melhor, esse caminho ficou mais rápido. Mas a regra continua a mesma: sem ITBI pago, não tem registro.
Faça a conta do imposto antes de assinar
Uma boa prática que evita dor de cabeça: faça a conta do ITBI antes de assinar, montando o passo a passo do cálculo. Pegue o valor que está no contrato e o valor venal de referência, use o maior dos dois como base, aplique a taxa certa (separando a parte do SFH, se tiver) e guarde os comprovantes e as fotos da tela do sistema da Prefeitura. Confirme com a Prefeitura qual valor ela usa como base. Esse cuidado evita briga de valores que atrasa o registro e evita susto de dinheiro na hora mais delicada da compra. Fazer a conta do imposto cedo, e não na correria do cartório, é o que mantém tudo andando.
Escritura, Registro e o Que Você Paga Além do Imóvel
Depois de pagar o ITBI, entram os custos de cartório, a escritura e o registro. Muita gente esquece de colocar isso na conta. Entender o que é cada um, quanto custa e como funciona evita o aperto de dinheiro que pega o comprador no fim da compra. Veja a conta completa.
Escritura e registro: dois atos, dois cartórios
O processo passa, em regra, por dois cartórios diferentes. A escritura é feita no Cartório de Notas (onde se faz a escritura). É o documento que deixa por escrito o acordo de compra e venda entre as duas partes. Já o registro é feito no Cartório de Registro (onde o imóvel é anotado no seu nome), que é onde fica a matrícula do imóvel. É o registro que passa o imóvel para você. São passos e cobranças separados. Uma exceção comum: nas compras com financiamento do banco, o próprio contrato do financiamento já vale como escritura, então você não precisa fazer a escritura separada no cartório. Isso baixa uma parte do custo.
As taxas do cartório e a tabela do estado
Os valores do cartório, chamados de emolumentos (as taxas do cartório), não são livres. Eles seguem uma tabela do estado, que é atualizada todo ano pelo órgão que cuida da justiça em cada estado, e o valor muda conforme o preço do imóvel. Como referência geral, a escritura costuma custar perto de 1% e o registro também perto de 1% do valor do imóvel. Mas esses números caem quando o imóvel é mais caro, o que é comum em Santa Catarina, e podem ficar perto de 0,5% ou menos, conforme a faixa. Como a tabela é do estado e muda de tempos em tempos, vale sempre confirmar os valores que estão valendo em Santa Catarina na hora da compra.
Os custos da transferência, item a item
| Item | Referência aproximada |
|---|---|
| ITBI | 2% (ou 0,5% na parcela do SFH) |
| Escritura pública | Cerca de 1%, decrescente em valores altos |
| Registro | Cerca de 1%, decrescente em valores altos |
| Total estimado | Em geral, 3% a 5% do valor do imóvel |
Os 3% a 5% que entram no orçamento
Somando tudo (o ITBI, a escritura e o registro), os custos para passar o imóvel ficam, quase sempre, entre 3% e 5% do valor dele. Num imóvel de R$ 600 mil, isso dá de R$ 18 mil a R$ 30 mil a mais do preço de compra. É um valor grande, que precisa estar no seu plano desde o começo, e não ser descoberto no fim. Muitos negócios "caem" justamente porque o comprador colocou todo o dinheiro na entrada e não guardou nada para os papéis. Tratar esses 3% a 5% como parte do custo da compra, e não como um extra, é muito importante para não travar tudo por falta de dinheiro.
Colocar no financiamento e os atos modernos
Tem facilidades que ajudam. Quem financia pode, muitas vezes, colocar os custos dos papéis dentro do próprio financiamento, desde que dentro do limite (em geral até perto de 5% do valor financiado). Isso alivia o que você precisa pagar à vista. E a burocracia diminuiu: a Lei 14.382/2022 trouxe ferramentas como a adjudicação compulsória extrajudicial (um jeito de forçar a passagem do imóvel sem ir à justiça), feita direto no cartório, com o contrato assinado e a prova de pagamento. Ela serve para casos em que quem vendeu se recusa a passar a escritura, e evita um processo na justiça. São avanços que deixam tudo mais rápido, mas que pedem o acompanhamento de um advogado para olhar o que o registrador vai exigir.
Guarde o dinheiro dos papéis antes da entrada
O erro de plano mais comum, e mais chato, é colocar todo o dinheiro na entrada e no imóvel, sem guardar nada para os papéis. Sem perto de 3% a 5% guardados para o ITBI, a escritura e o registro, o negócio pode mesmo não se fechar, mesmo com todo o resto certo. Por isso, quando você for planejar a compra, separe o dinheiro dos papéis antes de gastar tudo na entrada. Se for financiar, veja se dá para colocar esses custos dentro do contrato. Guardar o dinheiro do passo final é o que garante que você vai, de verdade, sair do cartório como o novo dono.
O Passo a Passo até o Registro
O caminho completo, do acordo ao registro
Com cada peça entendida, o caminho fica claro e em ordem. Fechado o negócio e olhada a documentação do imóvel e de quem vende, você calcula e paga o ITBI na Prefeitura (à vista ou parcelado). Com o comprovante na mão, você faz a escritura no Cartório de Notas (ou usa o contrato do financiamento). Por último, você leva o documento ao Cartório de Registro para o registro na matrícula, que é o passo que passa o imóvel para você. Terminado o registro, e só então, você é o dono no papel. Seguir essa ordem, sem pular passo, é o que garante uma troca de dono sem travas.
O passo a passo da transferência
- Verifique a documentação: matrícula, ônus e certidões do imóvel e do vendedor.
- Apure e pague o ITBI: base pelo maior valor, alíquota correta, à vista ou em 12x.
- Lavre a escritura: no tabelionato, ou use o contrato de financiamento bancário.
- Registre na matrícula: leve o documento ao Cartório de Registro de Imóveis.
- Guarde os comprovantes: matrícula atualizada com o registro em seu nome.
Erros que travam o cartório
- Declarar valor baixo no ITBI: subavaliar a base e gerar divergência que atrasa o registro.
- Não reservar o caixa da documentação: ficar sem os 3% a 5% para concluir a transferência.
- Parar na escritura: achar que escritura lavrada é o fim e não registrar na matrícula.
- Perder o prazo do ITBI: deixar a guia vencer e acumular multa e juros.
- Ignorar pendências do imóvel: débitos ou irregularidades que impedem o registro.
Perguntas Frequentes
Qual a ordem para transferir um imóvel?
Primeiro você paga o ITBI na Prefeitura. Depois você faz a escritura no Cartório de Notas (ou usa o contrato do financiamento). Por último, você registra na matrícula, no Cartório de Registro. O registro é o passo que de verdade passa o imóvel para você.
Quanto custa o ITBI em Florianópolis?
A taxa é de 2% sobre o maior valor entre o preço da venda e o valor venal de referência da Prefeitura. Nas compras com financiamento pelo SFH, vale 0,5% sobre a parte financiada que tem direito e 2% sobre o resto. Você pode parcelar em até 12 vezes.
Quando o ITBI deve ser pago?
Na prática, antes do ato no cartório. Sem o comprovante de pagamento ou de parcelamento, o tabelião não faz a escritura e o registrador não termina o registro. Na lei, pelo Tema 1.124 do STF, o imposto nasce no registro da troca de dono.
Quanto custa, no total, transferir um imóvel?
Somando o ITBI, a escritura e o registro, os custos ficam, quase sempre, entre 3% e 5% do valor do imóvel. Em imóvel de valor alto, as taxas da escritura e do registro tendem a ser menores. Quem financia pode colocar parte desses custos no contrato, dentro do limite.
Só a escritura já transfere o imóvel para mim?
Não. A escritura só deixa o negócio por escrito, mas é o registro na matrícula que passa o imóvel para você. É comum ter imóvel com escritura feita e sem registro, e nesse caso o comprador ainda não é o dono no papel. A compra só fica pronta com o registro no cartório.
Posso parcelar o ITBI?
Pode. A Prefeitura de Florianópolis deixa parcelar o ITBI em até 12 vezes, conforme a lei da cidade. Quando você combina o parcelamento, o registro também pode andar, sem precisar pagar tudo à vista, e isso ajuda no seu dinheiro do mês.
A Compra Só Termina no Registro
Passar um imóvel para o seu nome em Santa Catarina é cumprir uma lista de passos em ordem. Respeitar essa ordem é o que garante a segurança da maior compra da sua vida. Você paga o ITBI, de 2% sobre o maior valor, com redução na parte financiada do SFH e a opção de parcelar. Você faz a escritura. E você registra na matrícula. O fio que liga tudo é claro, e foi confirmado pelo STF no Tema 1.124: o registro é o centro de tudo, o passo que de verdade te torna dono. Pagar pelo imóvel e parar na escritura é deixar a compra pela metade.
Para tudo andar bem, duas atitudes fazem a diferença. A primeira é fazer a conta do ITBI direito antes de assinar, usando o maior valor como base e sem colocar valor falso e baixo, que trava o cartório. A segunda é guardar de 3% a 5% do valor do imóvel para os papéis, em vez de gastar tudo na entrada. Quem entende a ordem dos passos, paga o imposto certo, cobre os custos do cartório e vai até o fim, o registro na matrícula, fecha a compra com calma e com segurança total. Em Santa Catarina, o imóvel não vira seu no pagamento nem na escritura: ele vira seu no registro. Complete este guia com os de financiamento e de verificação do imóvel.