Em Florianópolis, comprar um imóvel custa de 3% a 5% a mais que o preço do anúncio. Esse dinheiro extra é o ITBI (um imposto que você paga para passar o imóvel para o seu nome), a escritura (o documento feito no cartório que passa o imóvel para você) e o registro (quando o cartório anota que o imóvel é seu). São gastos que ficam escondidos. Quem não guarda esse dinheiro desde o começo acaba travando a compra no fim.
Resposta rápida
Além do preço do imóvel, comprar em Florianópolis tem gastos que somam cerca de 3% a 5% do valor. Os maiores são o ITBI, de 2% sobre o maior valor entre o venal e o declarado, a escritura, perto de 1%, e o registro no cartório, também perto de 1%, mais as certidões. Existe um truque bom: quando você financia pelo SFH, o ITBI cai para 0,5% sobre a parte que você financiou, e dá para pagar o imposto em até 12 vezes. Aqui você vai entender cada gasto, em palavras simples, para não levar susto.
O Preço que Não Está no Anúncio
Os 3% a 5% que ninguém mostra
Quando você se planeja para comprar um imóvel, você quase sempre pensa só no preço e na entrada. Aí esquece de uma coisa que pode travar tudo bem na hora final: os gastos da compra. Para o imóvel virar seu de verdade, com o nome certinho no papel, você precisa pagar impostos e taxas. Tudo isso junto fica entre 3% e 5% do valor do imóvel. Num imóvel de R$ 600 mil em Florianópolis, isso quer dizer de R$ 18 mil a R$ 30 mil a mais. Você precisa guardar esse dinheiro desde o começo. Se não guardar, a compra não acaba.
Esses gastos não são uma escolha sua. Eles não dá para tirar nem para fazer um desconto. Eles servem para deixar a compra segura no papel e para passar o imóvel para o seu nome. Se você não pagar, o imóvel não vira seu, mesmo que você já tenha pago tudo para o vendedor. Quando você entende cada gasto e guarda o dinheiro deles, a sua compra anda bem. Quem esquece deles fica travado quando o dinheiro da entrada já acabou.
Indicadores em números
| Indicador | Referência |
|---|---|
| 2% | Alíquota do ITBI em Florianópolis |
| 0,5% | ITBI na parcela financiada pelo SFH |
| 3% a 5% | Custo total de transação sobre o imóvel |
| 12x | Parcelamento possível do ITBI na PMF |
Os três custos principais
Os gastos da compra ficam em três partes. O primeiro é o ITBI, o imposto que você paga para a Prefeitura. Quase sempre ele é o maior de todos. O segundo é a escritura, o documento feito no cartório de notas, que deixa o negócio oficial. Ela custa perto de 1% do valor. O terceiro é o registro, feito no Cartório de Registro de Imóveis. É o registro que passa o imóvel para você de verdade, e ele também custa perto de 1%. Ainda tem as certidões, que são papéis que deixam a compra segura. Nas próximas partes você vai ver cada um, começando pelo mais pesado: o ITBI.
Reserve os custos antes de gastar a entrada
O erro mais comum, e o que mais dá raiva, é juntar só o dinheiro da entrada. Aí, na hora final, você descobre que faltam os 3% a 5% dos gastos da compra. Sem pagar o ITBI e sem fazer o registro, a compra simplesmente não acaba. Por isso, quando você for comprar em Florianópolis, guarde esse dinheiro desde o começo, como parte do preço. Pense no imóvel como "preço mais 5%" desde o início. Assim você não passa pelo pior pesadelo do comprador: ter o imóvel quase na mão e travar por causa de uns poucos milhares de reais.
ITBI: o Maior dos Custos de Transação
Na maioria das compras, o ITBI é o gasto extra mais pesado. Ele também é o que mais deixa as pessoas com dúvida. Entender como ele é feito, quando você paga e como pagar menos é muito importante para planejar a sua compra na ilha.
O que é e qual a alíquota em Florianópolis
O ITBI quer dizer Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É o imposto que você paga para a Prefeitura toda vez que um imóvel muda de dono numa compra. Em Florianópolis, a taxa é de 2%, um número que a Prefeitura escolheu. Esse imposto você tem que pagar, não tem jeito. Sem o papel que prova que você pagou o ITBI, o Cartório de Registro de Imóveis não passa o imóvel para o seu nome. Aí a sua compra fica pela metade e você fica com tudo fora da regra. Por isso o ITBI é uma parte muito importante da compra, e não um detalhe pequeno.
A base de cálculo: o maior valor vence
A parte que mais confunde é saber sobre qual valor entram esses 2%. A regra de Florianópolis é simples: a conta usa o maior valor entre o venal, que é o valor que a prefeitura dá ao imóvel para calcular impostos, e o valor que você declara na compra. Quer dizer: não adianta declarar um preço bem baixinho para pagar menos imposto. A Prefeitura usa o valor venal sozinha se ele for maior. Um exemplo simples: um imóvel comprado por R$ 900 mil, com valor venal de R$ 850 mil, tem o ITBI feito em cima dos R$ 900 mil. Isso dá R$ 18 mil de imposto.
Como o ITBI é calculado em Florianópolis
| Elemento | Regra |
|---|---|
| Alíquota | 2% sobre a base de cálculo |
| Base de cálculo | Maior valor entre venal e declarado |
| Desconto SFH | 0,5% sobre a parcela financiada |
| Pagamento | Portal da PMF, antes do registro |
| Parcelamento | Em até 12 vezes, via Prefeitura |
O desconto do financiamento: a alíquota de 0,5%
Aqui está o truque que muita gente não conhece e que faz você economizar de verdade. Quando você compra com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a taxa do ITBI cai para só 0,5% sobre a parte que você financiou, dentro de um limite que a lei manda. A parte que você paga à vista continua pagando 2%. Na prática, quem financia um pedaço grande do imóvel paga bem menos ITBI nesse pedaço. É um jeito de ajudar quem está comprando a casa própria, e isso deixa o gasto total bem menor. Vale fazer essa conta quando você for planejar a compra financiada.
Como pagar e o parcelamento
Você paga o ITBI em Florianópolis pelo site da Prefeitura. Lá você tira a guia colocando os dados do imóvel e da compra. Você precisa pagar antes do registro, porque o cartório só faz o registro com o papel do ITBI pago na mão. Tem uma ajuda boa: a Prefeitura deixa você pagar o ITBI em até 12 vezes, se você pedir. Isso ajuda você a dividir esse gasto. Quem vem de fora do país, vale dizer, segue as mesmas regras de taxa, de conta e de parcelamento que quem é do Brasil.
O fato gerador é o registro
Tem uma coisa importante da lei para você saber: o Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.124, que o ITBI passa a valer no momento do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Não é na hora de assinar o contrato nem a escritura. Na prática, isso mostra a ordem certa da compra: primeiro você paga o ITBI e, logo depois, faz o registro do imóvel. O registro é o ato que de fato passa o imóvel para você. Entender essa ordem evita confusão sobre quando você precisa pagar o imposto.
Declarar valor baixo não funciona, e é arriscado
Uma ideia antiga é declarar um preço menor que o de verdade para pagar menos ITBI. Em Florianópolis, isso não funciona: a Prefeitura usa o valor venal sozinha quando ele é maior, e o imposto entra em cima do maior dos dois valores. Além de não economizar nada quando o venal é alto, declarar um preço menor é arriscado. Isso pode te trazer problemas com o imposto e com a lei. O caminho seguro é declarar o valor de verdade. E, para economizar do jeito certo, é só aproveitar o desconto de 0,5% do financiamento SFH.
Os Custos de Cartório e a Ordem dos Atos
Depois de pagar o ITBI, faltam os gastos de cartório, que terminam a passagem do imóvel para você. São a escritura, o registro e as certidões. Cada um tem seu papel, seu preço e seu momento certo. Quando você entende a ordem, não precisa refazer nada nem gastar à toa.
A escritura pública
A escritura é o documento feito no cartório de notas (tabelionato) que deixa o acordo de compra e venda oficial entre vocês. Ela custa perto de 1% do valor do imóvel, seguindo a tabela das taxas do cartório do estado. Você precisa dela nas compras à vista, porque ela dá um valor oficial ao negócio. Mas tem uma coisa importante que você vai ver já já: nas compras financiadas, o próprio contrato do financiamento toma o lugar da escritura, e aí você economiza. Por isso, a escritura entra na conta principalmente de quem compra à vista.
O registro: o ato que transfere a propriedade
Se a escritura deixa o acordo oficial, é o registro que passa o imóvel para você de verdade. Ele é feito no Cartório de Registro de Imóveis da região onde fica o imóvel. Ele anota a troca de dono na matrícula do imóvel, e custa também perto de 1% do valor. Esse é o ato mais importante de todos. No Brasil, "só é dono quem registra". Enquanto o imóvel não estiver registrado no seu nome, você não é o dono pela lei, mesmo que você já tenha pago o preço, assinado a escritura e pegado as chaves. O registro é o que fecha a compra pela lei.
Os custos de cartório na compra
| Item | Onde | Custo aproximado |
|---|---|---|
| Escritura pública | Cartório de notas | ~1% (dispensada no financiamento) |
| Registro | Cartório de Registro de Imóveis | ~1% do valor |
| Certidões | Cartórios e órgãos | Valores variáveis |
| ITBI | Prefeitura | 2% (ou 0,5% na parte financiada) |
A economia da escritura no financiamento
Aqui está uma vantagem do financiamento que pouca gente lembra: o contrato de financiamento do banco vale como escritura. Isso quer dizer que, quando você financia, você não precisa pagar a escritura no cartório, e economiza aquele 1%. Aí só sobra pagar o ITBI e o registro. Já na compra à vista, a escritura é feita no cartório de notas e entra toda na conta. Vale pensar nisso quando você planejar: quem financia tem um gasto da compra um pouco menor, justamente porque o contrato toma o lugar da escritura.
As certidões e a segurança da compra
Antes de fechar, você precisa juntar as certidões que mostram que a compra é segura. As mais importantes são a matrícula atualizada, a certidão de ônus reais, que mostra se o imóvel tem dívidas presas a ele, e as certidões negativas no nome do vendedor e do imóvel, que mostram se tem dívidas ou processos. Esses papéis têm preços que mudam e cada um custa pouco, mas eles são muito necessários. É por meio deles que você se protege na hora de comprar um imóvel. Sem eles, você pode acabar comprando um imóvel cheio de dívidas ou brigas escondidas e herdar problemas que não são seus.
A ordem e os prazos
A ordem certa deixa a compra andar bem. Em geral é assim: você junta as certidões, paga o ITBI, faz a escritura (ou assina o contrato de financiamento) e, no fim, faz o registro. O registro, depois que você entrega os papéis, costuma levar de 15 a 30 dias. Seguir essa ordem evita você ter que refazer as coisas. Por exemplo: não adianta ir ao registro sem o ITBI pago. Quando você conhece a ordem, fica mais fácil planejar o tempo e não travar a compra por causa de um papel fora de hora.
Só é dono quem registra
Essa frase resume tudo o que importa nos gastos de cartório. Você pode ter pago o imóvel, assinado a escritura e pegado as chaves, mas enquanto você não registrar, você não é o dono pela lei. O registro é o ato que anota o imóvel no seu nome na matrícula e fecha a compra pela lei. Por isso, você nunca deve deixar o registro para depois nem tentar economizar nele. É o gasto que transforma todo o resto, o preço pago, o ITBI, a escritura, em ser dono de verdade. Em Florianópolis, como no país todo, registrar é o que faz o imóvel ser, de verdade, seu.
Como Planejar os Custos, Erros
Como calcular o custo total da sua compra
Para não levar susto, monte a conta inteira antes de comprar. A regra simples é guardar de 3% a 5% do valor do imóvel para os gastos da compra. Some o ITBI, de 2% sobre o maior valor entre venal e declarado, ou 0,5% sobre a parte financiada no SFH, mais a escritura, de perto de 1% se a compra for à vista, mais o registro, de perto de 1%, e mais as certidões. Num imóvel de R$ 800 mil, isso dá algo entre R$ 24 mil e R$ 40 mil. Esse dinheiro precisa estar guardado à parte, longe da entrada.
Como economizar de forma legítima
Tem jeitos certos de pagar menos nesses gastos. O principal é aproveitar o desconto de 0,5% do ITBI sobre a parte financiada pelo SFH e a dispensa da escritura que o contrato do financiamento te dá. São duas economias que deixam a compra financiada mais barata nos gastos de cartório. Junte a isso pagar o ITBI em até 12 vezes na Prefeitura, para dividir o peso, e ver junto à PMF se o imóvel entra em alguma isenção ou desconto que a lei da cidade dá, o que acontece em alguns casos.
Erros comuns nos custos de transação
- Não reservar os 3% a 5%: juntar só a entrada e travar a compra na reta final por falta dos custos.
- Subdeclarar o valor: tentar reduzir o ITBI declarando preço baixo, sem efeito quando o venal é maior e com risco fiscal.
- Ignorar o desconto do SFH: não aproveitar a alíquota de 0,5% do ITBI na parte financiada.
- Adiar o registro: achar que a escritura ou as chaves bastam, sem registrar e virar dono de fato.
- Pular as certidões: economizar nas certidões e herdar dívidas ou disputas ocultas do imóvel ou do vendedor.
Perguntas Frequentes
Qual a alíquota do ITBI em Florianópolis?
É de 2% sobre a base de cálculo. A base de cálculo é o maior valor entre o venal, que é o valor que a prefeitura dá ao imóvel para calcular impostos, e o valor que você declara na compra. Quando você financia pelo SFH, a taxa cai para 0,5% sobre a parte que você financiou.
Quanto custa transferir um imóvel em Florianópolis?
No total, de 3% a 5% do valor do imóvel. Isso junta o ITBI (2%), a escritura (perto de 1%, que você não paga no financiamento), o registro (perto de 1%) e as certidões. Num imóvel de R$ 800 mil, isso dá algo entre R$ 24 mil e R$ 40 mil a mais do que o preço.
Dá para parcelar o ITBI em Florianópolis?
Sim. A Prefeitura deixa você pagar o ITBI em até 12 vezes, se você pedir. Você paga pelo site da PMF, e o papel que prova que você pagou é necessário para o registro do imóvel no cartório.
Quando o ITBI deve ser pago?
Antes do registro do imóvel no cartório, porque o papel que prova que você pagou é exigido para passar o imóvel para você. O STF decidiu que o ITBI passa a valer no momento do registro, que é o ato que de fato passa o imóvel para o seu nome.
Preciso pagar escritura se financiar o imóvel?
Não. No financiamento, o contrato do banco vale como escritura, então você não paga a escritura no cartório. Sobram o ITBI e o registro. Já na compra à vista, a escritura é feita no cartório e entra na conta.
Como reduzir o ITBI legalmente em Florianópolis?
Aproveitando o desconto de 0,5% sobre a parte financiada no SFH, pagando em até 12 vezes e vendo junto à Prefeitura se o imóvel entra em alguma isenção ou desconto que a lei da cidade dá. Declarar um valor menor que o de verdade não é um caminho certo nem funciona.
Some 5% ao Preço e Compre Tranquilo
Comprar um imóvel em Florianópolis custa mais do que o preço do anúncio, e fingir que não é assim é o erro que mais trava negócios. Os gastos da compra, ITBI de 2%, escritura de perto de 1%, registro de perto de 1% e certidões, somam de 3% a 5% do valor. São eles que deixam a compra segura na lei e passam o imóvel para você. Eles não são uma escolha: sem eles, o imóvel não vira seu.
A boa notícia é que dá para planejar e economizar. Guarde de 3% a 5% desde o começo, aproveite o ITBI de só 0,5% e a dispensa da escritura no financiamento, pague o imposto em até 12 vezes e nunca pule as certidões nem o registro. Quem pensa no imóvel como "preço mais 5%" e conhece as regras de Florianópolis transforma a parte mais chata da compra em algo tranquilo e seguro. Aí você fecha o negócio sem susto e, o mais importante, vira dono de verdade.