Comprar uma casa de praia em Florianópolis pode ser comprar em terreno de marinha. Quando isso acontece, você precisa olhar o laudêmio, o foro, a taxa de ocupação e a papelada da SPU antes de fechar o negócio. Se você ignorar isso, o registro do imóvel pode travar.
Resposta rápida
Comprar um imóvel de frente para o mar em Florianópolis muitas vezes significa comprar em terreno de marinha (uma faixa perto do mar que pertence à União, ou seja, ao governo federal). Esse terreno é cuidado pela SPU (o órgão do governo que cuida dos terrenos de marinha). Nesse caso, você não vira dono total do terreno. Você ganha o direito de usar o terreno do governo, e por isso paga taxas todo ano e paga o laudêmio de 5% cada vez que o imóvel troca de dono. Isso não impede a compra. Milhares de imóveis na Ilha são vendidos assim. Mas você precisa fazer as contas dos custos, conferir se está tudo certo com o governo e contar com o prazo da SPU. Este guia explica de um jeito fácil o que são os terrenos de marinha, quanto custam e como você pode se proteger antes de comprar perto da praia.
O Que São Terrenos de Marinha e Por Que Floripa Tem Tantos
O conceito de terreno de marinha
Mesmo com esse nome, o terreno de marinha não é da Marinha do Brasil. Ele é da União, que é o governo federal. É a faixa de 33 metros que começa na linha da preamar média de 1831 (o ponto que a maré cheia alcançava naquele ano) e vai em direção à terra. Isso está escrito no Decreto-Lei 9.760/1946. Essa faixa pega praias, beiras de rios e beiras de lagoas onde a maré influencia. Quem mora ou constrói ali não é dono total do chão. Você só tem o direito de usar o terreno do governo, e quem cuida disso é a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), o órgão do governo que cuida dos terrenos de marinha.
Tem um ponto muito importante para quem vai comprar. O terreno pode ser de marinha mesmo que ele pareça um terreno normal de cidade. Mesmo com escritura, matrícula e IPTU pagos em dia, o chão pode ser da União. E quando é da União, surgem obrigações que um imóvel comum não tem. Entender que a beira do mar tem um "dono escondido" é o primeiro passo para você comprar com segurança no litoral de Santa Catarina.
Indicadores em números
| Indicador | Referência |
|---|---|
| 33 m | Faixa a partir da preamar média de 1831 |
| 5% | Laudêmio a cada transferência |
| 0,6% / 2% | Foro anual ou taxa de ocupação |
| SPU | Órgão que licencia e autoriza transferências |
Por que a ilha tem tantos imóveis de marinha
Florianópolis é uma ilha, e por isso esse assunto aparece muito por aqui. Milhares de imóveis caros em Jurerê, Campeche, Beira-Mar Norte, Lagoa da Conceição e em outros lugares perto do mar estão, no todo ou em parte, em terreno de marinha. Comprar perto da praia muitas vezes quer dizer que você vai ter o direito de usar o terreno do governo, e não a posse total do chão. Isso fica fácil de ver no mercado da cidade. Fechar negócio na beira do mar sem conferir a SPU é uma das maiores causas de susto com custo e com prazo na hora de comprar um imóvel na Ilha.
Praia não significa propriedade plena
Um erro caro é achar que escritura e matrícula te dão o terreno todo, só seu, lá na beira do mar. Em terreno de marinha, você usa o terreno do governo, mas não vira dono total do chão sem fazer a remição. Quando você não enxerga essa camada, você pode levar sustos com o laudêmio, o foro ou a taxa de ocupação, e com a burocracia da SPU na hora de passar o imóvel para o seu nome. Por isso, descobrir se o imóvel é de marinha é o que separa uma compra tranquila de um negócio parado por uma pendência com o governo federal.
Ocupação, Aforamento e as Três Cobranças
Para entender um imóvel de marinha você precisa conhecer dois jeitos de usar o terreno do governo, a ocupação e o aforamento, e três cobranças, a taxa de ocupação, o foro e o laudêmio. São essas coisas que dizem quanto você paga e o que você pode fazer com o imóvel. Vamos ver cada uma de um jeito simples, sem palavra difícil.
Ocupação x aforamento: dois regimes diferentes
Os imóveis de marinha podem estar em um de dois jeitos. No jeito chamado ocupação, o terreno continua sendo da União, e ela só deixa você usar o terreno do governo de um jeito mais fraco, que pode ser tirado de você. Quem ocupa é como alguém que mora ali com permissão, e paga uma taxa todo ano. No jeito chamado aforamento, a coisa muda: a União fica com uma parte do direito sobre o terreno, mas você fica com a maior parte, e isso chega bem perto de ser dono mesmo. Você pode usar, aproveitar e até vender. O aforamento é mais firme e mais seguro que a ocupação, inclusive na hora do financiamento e do registro. Mas nos dois jeitos o terreno continua ligado à União.
As taxas anuais: ocupação e foro
Cada jeito tem a sua cobrança todo ano, paga para a União. Ela parece com o IPTU, mas não é a mesma coisa. No jeito de ocupação, você paga a taxa de ocupação, que é 2% por ano sobre o valor do imóvel. No jeito de aforamento, você paga o foro (uma taxa anual paga ao governo por usar o terreno de marinha), que é 0,6% por ano sobre o valor do terreno que a SPU avalia. Cuidado com uma coisa que confunde muita gente: essas taxas da União não tomam o lugar do IPTU. Quem tem imóvel de marinha paga as duas coisas, o IPTU para a Prefeitura e a taxa para a União. São cobranças separadas, de dois lugares diferentes.
As três cobranças dos terrenos de marinha
| Cobrança | Quanto | Quando |
|---|---|---|
| Taxa de ocupação | 2% ao ano sobre o valor | Anual, no regime de ocupação |
| Foro | 0,6% ao ano sobre o terreno | Anual, no regime de aforamento |
| Laudêmio | 5% sobre o valor | A cada transferência do imóvel |
O laudêmio: a cobrança da transferência
A cobrança que mais pega o comprador de surpresa é o laudêmio (uma taxa que você paga ao governo quando compra um imóvel em terreno de marinha). Ele é uma taxa de 5%, paga uma vez para a União cada vez que o imóvel troca de dono, por exemplo numa compra e venda. Ele é diferente das taxas de todo ano: o laudêmio só aparece na hora da venda. Ele é calculado sobre o valor do imóvel, do jeito que a SPU avalia. Quem tem direito de receber o laudêmio é a União. É bem essa cobrança que costuma assustar quem não sabia que estava comprando em terreno de marinha, porque ela adiciona um custo grande, e muitas vezes não esperado, ao negócio.
Um exemplo prático do laudêmio
Vamos ver com números para ficar fácil. Imagine um casal que vende uma casa de praia em terreno de marinha, no jeito de ocupação, por R$ 1.500.000. Imagine que a SPU avalie o terreno em R$ 600.000. O laudêmio de 5% é calculado sobre esses R$ 600.000, e dá R$ 30.000 para pagar à União antes de a venda poder seguir. É um valor que pesa, e que precisa entrar na conta do negócio. Em geral, o laudêmio é por conta do vendedor, que precisa pagar e pegar a certidão que mostra a situação do terreno na SPU para que a venda possa ser registrada. Mesmo assim, é bom combinar isso direitinho na hora da negociação.
Cuidado com a base de cálculo do laudêmio
Um erro comum, e caro, é calcular o laudêmio sobre um valor menor do que o de verdade. A SPU avalia o imóvel e pode recusar e recalcular um laudêmio que foi pago sobre um valor baixo demais, e aí vem uma cobrança a mais e uma demora. Outro erro é achar que pagar o IPTU já resolve as contas com o governo federal. Pagar o IPTU em dia não quer dizer que você está em dia com a União. São cobranças diferentes, e a situação com a SPU é conferida à parte. Por isso, nos imóveis de marinha, conferir bem os papéis, tanto com a Prefeitura quanto com o governo federal, é o que evita briga na justiça e sustos. Veja como fazer essa conferência de documentos com calma.
A Burocracia da SPU e Como Eliminar as Taxas
Comprar ou vender um imóvel de marinha tem um passo extra que pode travar o negócio se você não cuidar dele. E existe um jeito de você se livrar das taxas de uma vez. Vamos ver como funciona a transferência pela SPU e o que é a remição de foro.
A certidão da SPU: sem ela, não registra
Aqui está o ponto que mais trava negócios. Para passar um imóvel de marinha para o seu nome, você precisa pegar a certidão que mostra a situação do terreno na SPU e autoriza a transferência. Sem esse papel, e sem pagar o laudêmio, o cartório não registra a escritura, e a compra não termina. Ou seja, mesmo que comprador e vendedor já tenham combinado tudo, o negócio fica parado até a SPU dar o "sim". Por isso, quem vende um imóvel de marinha deve começar esse processo cedo, e quem compra deve confirmar que o vendedor está em dia com a União e consegue pegar essa certidão.
O SPUApp e o passo a passo da venda
Hoje os pedidos passam pelo SPUApp, que é o aplicativo da Secretaria do Patrimônio da União. Você precisa fazer um cadastro nele para conseguir a certidão que autoriza a transferência. O jeito certo de fazer a venda é assim: pegar a certidão da SPU que mostra a situação do imóvel, calcular e pagar o laudêmio, fazer a escritura pública dizendo que o imóvel é de aforamento ou de ocupação, mostrar essa escritura para a SPU dentro do prazo da lei, e por fim registrar no cartório. O prazo da SPU para analisar costuma ser de 60 a 180 dias, e qualquer papel que falte gera um aviso para você corrigir. Por isso é tão importante começar cedo.
Passos da transferência de um imóvel de marinha
| Etapa | O que envolve |
|---|---|
| Cadastro no SPUApp | Necessário para solicitar a certidão |
| Certidão de regularidade | Confirma situação do imóvel na SPU |
| Pagamento do laudêmio | 5% para liberar a transmissão |
| Escritura pública | Menciona o aforamento ou a ocupação |
| Autorização e registro | Certidão da SPU e registro no cartório |
A remição de foro: comprar o domínio pleno
Tem um jeito de você se livrar das taxas de uma vez por todas: é a remição de foro. Nela, você compra da União a parte que falta do terreno e passa a ser dono total do imóvel. Assim ele deixa de ser terreno de marinha para fins de cobrança, e o foro e o laudêmio acabam para sempre. A Lei 13.240/2015 criou essa possibilidade. O valor base para fazer a remição é uma parte do valor do terreno avaliado pela SPU, perto de 17%, e se você pagar tudo de uma vez pode ganhar desconto de 25%. Para quem quer ficar com o imóvel por muitos anos, ou quer deixá-lo mais valioso para vender depois, a remição pode valer a pena.
Vale a pena remir o foro?
A conta da remição depende de quanto tempo você vai ficar com o imóvel. Acabar com o foro e o laudêmio traz paz, dá mais valorização ao imóvel e o transforma em uma propriedade só sua, o que deixa as vendas futuras mais fáceis, sem aquele laudêmio de 5%. Por outro lado, você precisa gastar bastante dinheiro de uma vez. Para quem vai ficar com o imóvel por muitos anos, ou planeja revender, costuma valer a pena. Para quem vai ter o imóvel por pouco tempo, talvez não compense. Lembre que as regras dos programas de venda de imóveis da União mudam com o tempo. Por isso é muito importante confirmar como estão as condições na SPU antes de decidir.
Comece pela SPU antes de fechar o negócio
A grande lição dos imóveis de marinha é sobre tempo. A burocracia da SPU pode levar meses e pode travar o registro no cartório. Por isso, num imóvel de marinha, você deve conferir se está tudo certo com a União antes de fechar o negócio, e não depois. Veja em que jeito o imóvel está, se as taxas estão pagas, se o vendedor consegue pegar a certidão de transferência e quanto vai dar o laudêmio. Tratar a SPU como parte do processo desde o começo é o que evita uma compra que parecia certa, mas que fica parada por meses por causa de uma pendência com o governo federal.
Como se Proteger ao Comprar na Orla
Como verificar antes de comprar
A sua proteção começa quando você descobre se o imóvel é de marinha e em que situação ele está. Olhe na matrícula e pergunte na SPU se o imóvel está em terreno da União e em qual jeito, ocupação ou aforamento. Confirme se as taxas de todo ano estão pagas (a taxa de ocupação ou o foro) e se há dívidas com a União, porque essas dívidas podem travar a transferência. Calcule por alto o laudêmio de 5% e combine, na negociação, quem vai pagar. E confirme que o vendedor consegue pegar a certidão da SPU que autoriza a venda, porque sem ela o registro não acontece. Essa conferência evita susto com custo e com prazo.
O passo a passo da diligência
- Confirme se é marinha: cheque a matrícula e a situação do imóvel junto à SPU.
- Identifique o regime: ocupação (taxa de 2%) ou aforamento (foro de 0,6%).
- Verifique a regularidade: taxas anuais em dia e ausência de débitos com a União.
- Calcule o laudêmio: estime os 5% e negocie quem paga, em geral o vendedor.
- Garanta a certidão da SPU: confirme que a transferência será autorizada antes de fechar.
Erros comuns ao comprar imóvel de marinha
- Não saber que é marinha: descobrir as taxas e o laudêmio só depois de fechar o negócio.
- Esquecer o laudêmio: não incluir os 5% no planejamento e ser surpreendido na transferência.
- Confundir IPTU com as taxas da União: achar que o IPTU em dia quita os encargos federais.
- Ignorar o prazo da SPU: não contar com os 60 a 180 dias e travar o registro.
- Não checar débitos: assumir taxas atrasadas do vendedor que impedem a transferência.
Perguntas Frequentes
O que é um terreno de marinha?
É a faixa de 33 metros que começa na linha da preamar média de 1831 e vai em direção à terra. Essa faixa pertence à União, ou seja, ao governo federal, conforme o Decreto-Lei 9.760/1946. Quem mora ou constrói ali não é dono total do chão. Você só tem o direito de usar o terreno do governo, e quem cuida disso é a SPU.
O que é o laudêmio e quanto custa?
É uma taxa de 5% que você paga uma vez para a União cada vez que o imóvel de marinha troca de dono. Ela é calculada sobre o valor que a SPU avalia. Por exemplo, num imóvel cujo terreno a SPU avalia em R$ 600 mil, o laudêmio seria de R$ 30 mil. Em geral, quem paga é o vendedor.
Qual a diferença entre foro e taxa de ocupação?
São as taxas de todo ano, cada uma para um jeito de usar o terreno. No aforamento, você paga o foro, que é 0,6% por ano sobre o terreno. Na ocupação, você paga a taxa de ocupação, que é 2% por ano. As duas são cobradas pela União e não tomam o lugar do IPTU, que você continua pagando para a Prefeitura.
O imóvel de marinha pode ser financiado?
Pode, principalmente no jeito de aforamento, que é mais firme e mais seguro para registro e financiamento do que a ocupação. Mesmo assim, existem detalhes, e o imóvel precisa estar em dia com a SPU. Vale confirmar as condições com o banco.
É possível deixar de pagar foro e laudêmio?
Sim, pela remição de foro. Nela, você compra da União a parte que falta do terreno e passa a ser dono total, acabando com o foro e com o laudêmio. O valor base fica perto de 17% do valor do terreno, com chance de desconto se pagar de uma vez. As regras mudam, então confirme com a SPU.
Comprar imóvel de marinha é seguro?
Pode ser, desde que você compre com informação. Não é proibido, e há milhares de imóveis assim em Florianópolis. Mas você precisa saber em qual jeito o imóvel está, calcular as taxas e o laudêmio, conferir se está tudo certo na SPU e contar com o prazo do órgão. O risco está em comprar sem saber.
Saber É o Que Torna Seguro Comprar na Orla
Comprar um imóvel de frente para o mar em Florianópolis muitas vezes quer dizer comprar em terreno de marinha, onde a União é o "dono escondido" do chão. Isso, sozinho, não impede nada. Milhares desses imóveis são vendidos normalmente na Ilha. Mas tem regras e custos próprios: o jeito de ocupação ou de aforamento, as taxas de todo ano de 2% ou 0,6%, o laudêmio de 5% na hora da venda e a burocracia da SPU, que pode travar o registro se você não cuidar dela cedo.
A diferença entre uma compra boa e uma compra ruim na beira do mar está em uma palavra: informação. Antes de fechar, confirme se o imóvel é de marinha e em qual jeito, veja se está tudo certo na SPU, calcule o laudêmio, combine quem paga e garanta a certidão de transferência. Quem faz isso compra tranquilo, e até pode pensar na remição de foro para se livrar das taxas. Quem ignora leva susto com contas e prazos que podem parar o negócio. Em Florianópolis, comprar perto do mar é um sonho possível, desde que você saiba bem o que está comprando. Saiba mais sobre os outros cuidados do litoral nos guias de APP e Plano Diretor deste site.